第12章 (第3/3页)
的叙述就是：购房者看中了房子，手中的钱不够，就向银行申请按揭贷款，银行把钱付给开发商，开发商把房子交给购房者。购房者与银行签下抵押贷款合同，把房屋抵押给银行，并支付首付款，这时，购房者虽然住进了住房，但在贷款还完以前，还不是这栋房子的真正意义上的主人，银行才是。银行为了避免自己上当受骗，一般会对购房者的信用等情况进行详细的核实，以避免骗贷现象发生。
第二步：给贷款打包
购房者在从银行取得按揭贷款以后，按期向银行还款和支付利息，银行自有资金有限，一般通过储户的存款借钱给购房者，但是，储户的存款以短期为主，而银行向购房人提供的贷款以长期为主，如果银行的房贷业务发展过快，流动性风险就会加大。而且，美国人是一个不喜欢存款的国家，一方面是习惯使然，大手大脚花钱惯了；另一方面，也与美国资本市场发达、投资资本市场可以获得比存款利息更多的收益有关。
对于银行来说，只有发放更多的贷款，才能赚取更多的利润，因此，银行本身就有扩展业务的强烈冲动。
这是一对矛盾。
于是，银行便把有关贷款资产未来的还本付息的所有收益，打包成按揭证券，向市场出售。对银行而言，在售出了住房贷款证券以后，可以拿回现金重新补充贷款资金，再向市场发放住房贷款。以后该已出售的贷款池中，如因不供款而造成损失，也只会跟按揭证券持有者有关，而银行不需要承担任何损失。因此，商业银行可以无限制地做住房按揭贷款，而不需要担心自有资本和存款够不够。而对按揭证券持有者来说，由于证券的收益是靠按揭贷款的偿还来支持，而且还有该物业作为抵押品，因此，视其为很安全和带来稳定收益的长期投资工具。
由此，住房抵押贷款证券化便水到渠成。所谓住房抵押贷款证券化，就是金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后，通过在资本市场上出售这些证券给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散由众多投资者承担。从本质上来讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债券转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款证券是一种抵押担保证券（mortgage-backed security，MBS），借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。14
第三步：进一步衍生
早期的抵押担保证券（MBS），按照投资者购买的份额，原封不动地将基础资产产生的现金流直接“转手”给投资者，以支付债券的本金和利息。由于它对应着抵押品，风险被限定在一定范围内。
但是，随后，在MBS的基础上，又进一步衍生，根据投资者对期限、风险和收益的不同偏好，对基础资产的现金流加以剥离和重组，将债券设计成不同档级，以体现本息支付和风险承受能力上的区别，既可满足发起人转移风险的需要，又能满足投资者的不同偏好。