第33章

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它们变得更加复杂。在美国，这种复杂性成了逃避由罗斯福及其后继者建立的众多机构的监管的办法。开除天气预报员意味着现在我们需要一个关于市场如何运行的新故事——这个故事能够预测的并不总是资本主义的阳光普照。所以，我们需要清点存货。我们需要认识人们讲给自己的有关经济的夸张叙述的故事。它要求我们更新观念，金融市场需要监管。而且，如果有某些时候，由于金融市场和实际经济的相互反馈使得监管政策失效时，仍然有实施关于金融保险的深思熟虑的、慎重的政策的空间。再次致力于保护金融消费者，必须成为我们最优先的经济政策之一。

      在紧急情况下，当我们确实陷入衰退时，我们还有货币和财政政策可以作为后备措施。不过，我们也知道这些政策及其效力也有局限。现在是重新设计金融监管制度的时候了，它应该要考虑到时刻推动市场变化的动物精神，应该能够使市场运行更有效率，并能够在最大程度上减小我们必须要爬出泥潭时不得不采取的事后救援措施。

    第十二章   为什么房地产市场具有周期

      房地产市场和股票市场一样变化多端。农地价格、商业地产价格，以及住宅和公寓的价格都经历过巨大的泡沫，而且人们似乎并未从前一个泡沫中学到任何教训。266 在本章，我们将指出这些事件——尤其是21世纪初期发生的最近一次住宅价格的巨大泡沫——仍然是由那些我们曾看到在经济中其它部分起作用的同样的动物精神推动的。我们现在已经很熟悉的动物精神的要素——信心、腐败、货币幻觉以及故事——依然在房地产市场中发挥核心作用。

      在20世纪90年代末期和21世纪初期，由于某些原因，不论在美国还是其它国家，关于住宅和公寓是一项颇具吸引力投资的观点牢牢地占据了大众的想象。不仅价格上涨了，房地产投资也出现了明显的冲动。可以看到到处都有动物精神在发生影响。

      它是美国历史上最大规模的住宅价格上涨。它始于20世纪90年代末期，持续了接近10年。到2006年转熊下跌之前，住宅价格差不多翻了一番。267 在它持续期间，美国以及其它许多国家壮观的房屋价格上涨，推动了全世界的经济和股票市场上扬。当它结束时，它留下了1930年以来最大的房地产危机即所谓次贷危机，以及全球金融危机，我们至今还不能全面把握其影响。

      但是，是什么造成了这样的兴盛和衰败的轮回呢？又是什么真正改变了人们的看法呢？

      理解该问题的一个很好的起点是，汤姆·凯利（电台节目主持人）和约翰·图希罗（全国房地产经纪人协会首席经济学家）合著的《第二套住房如何成为你的最佳投资》。它出版于2004年，当时住宅价格上涨的速度最快。该书解释说：“用这个观点来看：如果你觉得一套房子用来居住再好不过，那么别人也会这么想，他们会为了获得优先权而付钱给你。拥有一处房产，特别是你自己能够享受的财产——如度假别墅，养老居所——是普通美国人能够进行的最有利可图的投资

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