第33章 (第3/3页)
考的日常经验中看见了一些不牢固的导轨。不论怎么解释,这样思考一定有其背后的心理趋势,尽管麦克罗斯基和同事并不能找到它的源头。
在预测房地产价格的轨迹时,人们似乎都有一些不同的、但是都难以理解的遁词。不知为何,房价永远都会强劲上涨、甚至房地产是所有投资中的最好投资的观点非常吸引人。但这些观点并不总是都那么突出。在繁荣期外,人们就很难找到房地产价格永远都会上涨的言论。用计算机对旧报纸进行的搜索中,我们发现一篇1887年的文章——当时美国的一些城市正经历着房地产价格上涨,其中包括纽约——在不断扩大的怀疑声音中以此观点来证明应当上涨:“随着人口增加,对土地的需要也在增长。因为一个地区内的土地不可能被拉长,所以只有两种办法来满足需求。一种办法是把楼建得越来越高,另一种办法是提高土地的价格……。因为每个人都完全清楚,土地肯定总是有价值的,所以这种投资将永远都兴旺和流行。”271 在1952年——正好是二战后,“婴儿潮”推高了房屋价格,形成了美国历史上第二大的房屋价格上涨时期——我们看到了这样的观点:“有些人意识到,没有什么投资像房子或物业一样稳定和安全。尽管在萧条年代里土地和房屋的价格下跌了,但不断增加的人口会使房价保持长期向上的趋势。”272 在房价上涨或紧随其后的时期出现这样的言论,证实了它只会在上涨的时候重新露面。而在上涨时期之外,这样的论调就很稀罕。
在解释房价上涨时,上述结论并非合理的推断。住宅价格以前也曾下跌过,就直接反驳了那种说房价肯定持续向上的理论。尤为显著的是,最近日本的城市土地价格下跌了(其土地都是小块,像其它国家一样稀少)。从1991年到2006年,日本主要城市的土地价格的真实价格下跌了68%。273
关于住房是诱人投资的印象,货币幻觉似乎能够解释部分原因。274 我们听说过很久以前购买房子的价格。人们往往会记住他们买房子的价格,哪怕那是在50年前。不过,他们并没有拿它和那么长时间以前的其它价格进行比较。有人现在会听到这样的话“当我从二战战场归来的时候,花12000美元买了这处房子。”它似乎使人觉得该房屋产生了巨大的回报——部分原因在于,它并没有把消费者价格从那时起涨了10倍的因素考虑在内。住房的真实价值可能在此期间只涨了1倍,折算成每年的升值幅度,大约只有1.5%。
所谓的现金流现值定价方法,可能是人们了解甚少的一个理论。从1929年开始建立统计制度到2007年,美国的真实GDP增长率是每年3.4%,也就是2007年美国的真实GDP是1929年的13.3倍。如果经济继续增长,那么固定的土地资源的价值也会按照这个速度增长的想法看起来似是而非。假设它确实按此速度增长,就意味着投资土地是一桩好生意吗?并非如此。如果土地的回报和GDP成比例,现值理论就会预计土地价格每年上涨3.4%。